Come riconoscere un buon contratto con un’agenzia immobiliare

Decidere di vendere casa significa accollarsi una grande responsabilità sulla trattativa che si riuscirà a chiudere: è un iter che richiede profonda conoscenza delle normative e della burocrazia del settore, anche perché potrebbe bastare un piccolo errore per annullare l’intera transazione. Ecco perché è sempre raccomandabile affidarsi alle competenze di un’agenzia immobiliare.

Al contempo, però, è fondamentale anche informarsi per non cadere in errore e, soprattutto, per evitare di lasciarsi circuire dalle parole di qualche realtà aziendale poco trasparente che potrebbe fingere obblighi non previsti o, peggio, “incastrare” la compravendita a tempo indeterminato tra le proprie grinfie, senza riuscire a trovare una soluzione soddisfacente per chi vende e, contemporaneamente, vincolandolo ad un’esclusiva forzata.

Ecco, quindi, tutto quello che c’è da sapere prima di avventurarsi in questo rapporto professionale.

Un impegno bilaterale

Quando si sottoscrive un contratto con un’agenzia immobiliare è fondamentale tenere presente che non esistono clausole imposte dalla legge: un vincolo per il cliente corrisponde, sempre, ad un relativo impegno anche della controparte!

Inoltre, il proprietario di casa ha sempre diritto di poter scegliere le condizioni contrattuali che preferisce, senza dover necessariamente “subire” decisioni imposte (a volte quasi in maniera fraudolenta) dall’azienda.

Esclusiva

La prima cosa da valutare è la clausola sull’esclusiva.

Si tratta di quell’elemento contrattuale che, una volta approvato, impedisce al cliente di rivolgersi ad altre agenzie, anche a fronte di insoddisfazione rispetto al lavoro svolto (o in corso d’opera) dall’agenzia con cui si è stipulato l’accordo.

Volendo esaminare una comune situazione-tipo relativa a questo frangente, potrebbe accadere, ad esempio, che il cliente trovi da sé qualcuno con cui chiudere la vendita o avvalersi di terze persone per trovare, finalmente, la soluzione più soddisfacente ai suoi bisogni, ritrovandosi a pagare una penale salatissima all’agenzia immobiliare incaricata inizialmente; in altri casi, potrebbe persino accadere di dover conferire, comunque, la provvigione stabilita dal contratto, anche nell’ipotesi in cui l’agenzia non abbia avuto alcun ruolo nella compravendita.

Ci sono anche meccanismi di protezione messi in atto dai mediatori: per evitare che si stipuli una vendita alla scadenza del mandato, esiste una particolare clausola che obbliga il cliente a conferire la provvigione all’agente immobiliare anche in questo particolare caso temporale di transazione, purché, ovviamente, si tratti di un acquirente segnalato in precedenza dal mediatore stesso.

Altro tassello da controllare è quello riguardante il rimborso spese: un contratto che non prevede esclusiva, infatti, potrebbe preventivamente fissarne uno nel caso in cui un cliente riesca a vendere per conto proprio o voglia revocare l’incarico all’agente immobiliare.

Non bisogna, inoltre, dimenticare di informarsi bene su cosa sia previsto, in sede di contratto, per le proposte di vendita presentate dall’agenzia: ci si potrebbe ritrovare a dover necessariamente accettare proposte poco convenienti oppure a pagare una penale in caso di rifiuto.

È sempre bene, quindi, fissare un prezzo minimo sotto il quale non si è disposti a vendere, i modi e i tempi di pagamento accettati e la data limite entro la quale stipulare il rogito notarile.

Infine, è importante chiarire se vi siano clausole di rinnovo automatico per l’incarico che, altrimenti, potrebbe vincolare per un tempo lunghissimo il cliente ad una stessa agenzia anche dinanzi a trattative palesemente infruttifere o insoddisfacenti. In ogni caso, se si agisce nei tempi giusti, si può anche intervenire con una lettera di disdetta.

Compenso dell’agenzia

Non essendoci norme prestabilite da seguire, il compenso per il mediatore o l’agenzia va scelto di comune accordo o, in caso contrario, fissato da un giudice che farà riferimento ai valori fissati dalle Camere di Commercio.

Tutto, ovviamente, dipende anche dal tipo di intermediazione per cui si opta, perché se semplice prevede, per l’agenzia, solo un ruolo d’intermediario, mentre se “con servizi“ coinvolge tutte le fasi della compravendita.

La doppia provvigione è un’ulteriore possibilità: in particolare, quella a carico dell’acquirente ammonta, di solito, intorno al 2-3% del valore dell’immobile, mentre l’agente chiederà al venditore una commissione che può variare sempre tra il 2 e il 3%, fino ad arrivare al 6% del prezzo di vendita.

Fisco

La nota positiva è che avvalersi delle competenze di un’agenzia immobiliare consente di poter detrarre il 19% della spesa (valutata, però, non oltre i 1000 euro) in sede di dichiarazione dei redditi: una normativa che mira a cancellare transazioni in nero ed illegali.

 

Insomma, come si evince, chi vende ha molto più potere decisionale di quel che potrebbe pensare, per cui è sempre conveniente affidarsi alle mani esperte di professionisti del settore, realmente intenzionati a seguire il cliente in tutte le fasi della compravendita, in piena osservanza della legalità.

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