L’assemblea di condominio come tutti ben sanno, rappresenta la manifestazione della volontà dei condomini, che si riuniscono per prendere una determinata decisione su un tema, che può o non può entrare in vigore, a seconda delle maggioranze che votano favorevoli o contrarie.
Nel lessico comune la parola “ maggioranza” viene utilizzata, sia con accezione positiva o negativa, per indicare un numero maggiore di persone o di cose rispetto ad un altra, ma nel caso del criterio di maggioranza applicato all’assemblea di condominio, il discorso non è così semplice. In condominio, le delibere assembleari sono sempre assunte seguendo il criterio della “doppia maggioranza”:
- Le teste – ossia i partecipanti fisici all’assemblea ( in questo caso chi possiede cinque appartamenti ha la stessa importanza di chi ha solo un monolocale
- I millesimi – in questo caso risulta essere maggiore l’importanza di chi ha proprietà più vaste.
L’applicazione di queste due tipologie di maggioranza però varia a seconda del perché l’assemblea di condominio si riunisce, o se questa è il prima o in seconda convocazione. Vediamo come e perché:
- Ordinaria amministrazione – l’assemblea di condominio si riunisce per prendere decisione di routine sulla vita condominiale. Le maggioranze previste sono: per la prima convocazione quella di coloro che possiedono metà dei millesimi per la seconda convocazione le percentuale passa a un terzo. In poche parole, anche se si presentano alla riunione di condomino 4 condomini su 10, che posseggono immobili equivalenti alla metà o ad un terzo del valore dell’intero condomino, il loro voto è a considerare valido.
- Straordinaria e Regolamentare amministrazione – In questo caso è valido il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che possiede almeno la metà dell’edificio: maggioranza di teste + millesimi quindi.
- Le innovazioni – Visto che l’assemblea si riunisce per decidere di qualcosa che va a rinnovare radicalmente una parte del condominio esistente, le maggioranze richieste sono un po’ particolari: maggioranza degli intervenuti più i due terzi dell’edificio. Se in questo specifico caso quindi, a votare pro qualsiasi decisione fossero la maggioranza dei condomini proprietari di appartamenti dal valore basso (millesimi piccoli) , mentre invece contro, una piccola minoranza in possesso d’ appartamenti dal valore maggiore (millesimi più grandi), il voto non è da considerare valido.
- Le innovazioni agevolate – In questa tipologia d’innovazioni rientrano casi particolari come l’eliminazione delle barriere architettoniche e godono quindi di una maggioranza agevolata: il voto dei partecipanti all’assemblea deve raggiungere il 50% dei millesimi. Se durante un’assemblea di condominio vota a favore della costruzione di una pedana per disabili 1 solo condomino su 10, la pedana si fa, a patto che questi possegga la metà del condominio in questione.