Surroga del mutuo: come funziona e quando conviene

Il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, concede ad un’altra, detta mutuataria, una somma di denaro in prestito, che gli verrà restituita maggiorata degli interessi. Il contratto in questione, a differenza di quanto credono in molti, non è indissolubile: al mutuatario infatti, viene data la possibilità di recedere per aprirne un secondo, nel caso questi gli presenti condizioni economiche migliori.
Tale procedimento viene chiamato surroga.
Vediamo insieme di cosa si tratta.

Che cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è stata introdotta dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) e la Legge Finanziaria del 2008, e consiste nell’opportunità di cambiare la banca che ha concesso il mutuo a favore di una seconda, che offre condizioni migliori in termini di tassi, durata, spread o peso delle rate. L’utente ha quindi la possibilità di recedere dal proprio contratto, senza aver paura di eventuali opposizioni o penali da parte della prima banca. In concreto, quel che viene trasferito da una banca ad un altra è l’iscrizione ipotecaria sull’immobile acquistato dal soggetto, che si assume l’onere di saldare le rate del mutuo originario ma con le nuove condizioni concordate con la seconda banca.

Surroga del muto, quando è possibile e come funziona?

La surroga del muto, al pari di qualsiasi altra operazione “contrattuale”, può considerarsi valida soltanto in presenza di certe condizioni e requisiti, ossia:

1) Il nuovo mutuo e il trasferimento devono risultare da atto formale redatto dal notaio.
2) Il nuovo contratto deve indicare la destinazione della somma mutuata dalla nuova banca.
3) La quietanza rilasciata dalla banca surrogata deve indicare la dichiarazione del mutuatario, circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.
4) Qualora siano presenti sul vecchio contratto clausole che limitino, escludano o prevedano dei costi per la surroga, esse sono da considerarsi nulle, mentre il contratto resta valido

In presenza di tali condizioni, il cliente può  recarsi presso gli sportelli della nuova banca e presentare richiesta di surroga in forma scritta, corredata dai seguenti documenti:

-Copia autentica dell’atto del vecchio mutuo, più la copia di iscrizione ipoteca.
-Ammontare del debito residuo calcolato al giorno effettivo in cui avviene la surroga mutuo.
-Dati della nuova banca e referente.
-Fotocopia documento di identità e codice fiscale di tutti gli intestatari del mutuo ed eventuali garanti.
- Copia della dichiarazione degli eredi, nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione
-Certificato di stato civile o atto di matrimonio rilasciato dal Comune
-Documentazione catastale, visure e planimetrie

Una volta dato l’avvio al trasferimento del mutuo, la nuova banca informa la vecchia, e ha inizio la procedura.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo?

Quindi, ricapitolando, la surrogazione del mutuo consiste nella libertà che un soggetto ha di trasferire il proprio contratto da una prima banca ad una seconda, che presenta condizioni economiche più vantaggiose.
Ma, quali possono essere queste condizioni?
Bhe, sicuramente dei tassi d’interesse e uno spread più basso, o la possibilità di passare da un tasso fisso ad uno variabile. Attenzione però, effettuare la surroga del muto è una decisione delicata, che facilmente può essere influenzata da falsi miraggi di guadagno. Prima di decidere se  trasferire o meno  il proprio mutuo è bene tenere a mente i seguenti aspetti:
- Il numero di anni che mancano alla estinzione del debito con la banca: nel caso manchino pochi anni è bene tenere a mente che ormai la maggior parte degli interessi sono stati pagati, quindi non vale tanto la pena stipulare un nuovo contratto.
- Le offerte alternative delle altre banche: potrebbe esserci una terza banca ancora più conveniente della seconda.
- I tassi più convenienti tra tasso fisso o variabile a seconda degli anni che mancano dall’estinzione del mutuo.
Solo tenendo presenti questi tre punti, si potrà essere sicuri di aver preso una decisione giusta, ponderata e sopratutto vantaggiosa.

Infine, ricordiamo che la surroga del mutuo può essere richiesta dal debitore in qualsiasi momento e per tutte le volte vuole. La normativa non prevede alcun limite in questo senso, anche se molte banche prima di accettare una surrogazione fanno degli accertamenti sul debitore, e potrebbero non accettare chi, si sia avvalso già più volte di questa possibilità: visto che le spese d’istruttoria e di trasferimento sono a carico suo.

        

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