Il contratto di compravendita: tutto quello che c’è da sapere

Il contratto di compravendita è un atto pubblico con cui avviene l’acquisto di una casa. Ecco tutto quello che devi sapere su quest’atto notarile

Il contratto di compravendita è lo strumento con il quale un immobile viene venduto e la sua proprietà trasferita da un venditore a un acquirente. Vediamo insieme che cos’è in dettaglio un contratto di compravendita, come avviene la sua stipula, quali sono gli obblighi che ne derivano e quali le caratteristiche che il contratto di compravendita deve avere per essere valido.

Che cos’è il contratto definitivo di compravendita?

Il contratto di compravendita è un atto notarile, pubblico e in forma scritta, con cui le due parti, cioè il venditore e l’acquirente, stipulano un accordo in base al quale il venditore si impegna a trasferire la proprietà dell’immobile e l’acquirente a pagarne il prezzo.

Validità del contratto di compravendita

Il contratto di compravendita, per essere valido e efficace, deve essere necessariamente stipulato in forma di atto pubblico, cioè accessibile a tutti, anche in un secondo momento; in alternativa, si può stipulare una scrittura privata autenticata che va comunque trascritta nei registri immobiliari.

Il contratto di compravendita immobiliare viene di solito stipulato, per garantirne la validità, davanti a un notaio, figura abilitata a redigerlo in forma di atto pubblico o scrittura privata, e in grado tra l’altro anche di verificare la validità del contratto e trascriverlo con effetto immediato nei registri immobiliari.

Quando un contratto di compravendita diventa nullo?

Un contratto di compravendita si rivela non efficace, e quindi nullo, in alcune circostanze. È compito del notaio “vigilare” sulla validità del contratto di compravendita e assicurarsi che non ci siano circostanze che possono portare alla nullità del contratto. Vediamo insieme quali sono i casi in cui un contratto di compravendita diventa nullo:

  • in caso di assenza di uno dei requisiti necessari alla sua stipula, quindi accordo tra le parti, causa e oggetto del contratto;
  • se il contratto non viene redatto in forma scritta, ma in forma orale;
  • in caso di non conformità dell’immobile allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
  • in caso di mancata presentazione, in allegato al contratto di compravendita, dell’attestato di prestazione energetica (la sua assenza comporta delle sanzioni: ne abbiamo parlato qui).

Obblighi del contratto di compravendita

La stipula del contratto definitivo di compravendita comporta, con effetto immediato, il trasferimento di proprietà dell’immobile e, allo stesso tempo, obbliga il venditore a consegnare l’immobile venduto, e l’acquirente a pagare la cifra concordata per il suo acquisto. Questo concetto di passaggio immediato di proprietà è molto importante da comprendere per la definizione del rischio: quando il contratto di compravendita è stato stipulato, l’acquirente è in ogni caso tenuto a pagare il prezzo concordato, anche se il bene acquistato ancora non gli è stato consegnato, e anche se nei tempi che intercorrono tra stipula del contratto e consegna dell’immobile, quest’ultimo è soggetto a danni di qualunque genere.

Un esempio pratico: se l’immobile acquistato si incendia subito dopo la stipula del contratto di acquisto, il rischio di perimento dell’immobile è a carico dell’acquirente, che è comunque tenuto a pagare il prezzo dell’immobile anche se questo è stato danneggiato.

Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita precede spesso la stipula di un contratto definitivo: si tratta di un atto stipulato sempre in forma scritta, in cui le parti si impegnano una alla vendita, l’altra all’acquisto, al prezzo e entro i termini stabiliti dal contratto preliminare stesso, cioè si impegnano, in sostanza, a stipulare un nuovo contratto, quello definitivo di compravendita.

Si tratta di un efficace strumento che permette di “bloccare” la compravendita di un immobile, rimandandolo a una data successiva nel tempo, quando ci sarà la disponibilità di acquistare e vendere.

Un esempio pratico: l’acquirente può avere interesse a stipulare un contratto preliminare laddove non abbia immediata liquidità, rimandandolo quindi a quando avrà la disponibilità economica per acquistare l’immobile in contanti. Anche il venditore può trarre giovamento da questo tipo di contratto, rimandando ad esempio la vendita a quando avrà già acquistato un nuovo immobile in cui trasferirsi.

Diritto alla copia dell’atto notarile di compravendita

Avere copia di un atto notarile stipulato in Italia è un diritto del cittadino. Ma cosa fare se il notaio non è più reperibile, è deceduto o si è trasferito altrove? Come si fa in questo caso a rintracciare un atto notarile di compravendita e averne copia?

Gli atti notarili sono conservati, secondo dei criteri tassativi, dal notaio che li ha rogati, durante tutto il periodo della sua attività. Quando il notaio va in pensione, si trasferisce in un altro distretto notarile o muore, gli atti da lui rogati vengono ritirati dall’archivio notarile distrettuale competente, dove sono conservati per 100 anni. Trascorso questo termine, gli atti vengono trasferiti all’archivio provinciale di Stato, e da qui poi all’archivio centrale dello Stato di Roma, dove andranno a costituire il patrimonio storico della nazione.

La ricerca di un atto notarile si può effettuare grazie a Archinota, un software online sviluppato dal Ministero della Giustizia, conoscendo semplicemente il cognome del notaio; per gli atti stipulati dai notai che hanno cessato la loro attività prima del 1980, anno in cui è entrato in vigore il sistema Archinota, è necessario conoscere, oltre al cognome del notaio, anche la sede della stipula del contratto, rivolgendosi direttamente all’archivio notarile distrettuale.

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